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不動産の購入から売却までの間の「様々な価格」

不動産の価格は、購入した時から売却するまでの間で様々に変化します。
今回は、1件の住宅をモデルにして、その価格の変化をご紹介します。

            ~ 上記のそれぞれの価格について ~

➀ 購入価格…………2,800万円で購入した建売住宅の土地代と建物代の内訳
➁ 仲介査定価格……不動産仲介会社が土地と建物の現状から算定した評価価格
➂ 予想成約価格帯…最新の相場価格や地域での需要度から予想した売却が可能な価格帯
➃ 買取価格…………転売が目的の不動産買取会社が提示した価格(仲介の場合の8割程度)
➄ リースバック買取価格……リースバック方式による買取価格(仲介の場合の7割程度)
➅ 仲介売出価格……予想成約価格帯の上限を目標として設定した最初の売出価格
➆ 購入申込価格……購入検討者が物件を見学した後に提示した購入希望価格
⑧仲介成約価格……売却希望価格と購入希望価格との間で折り合いが付き合意した価格

このように不動産の価格は、購入から売却までの間でこんなに変化します。
特に、➁以降の不動産を売却する場合の価格は、成約するまでに様々な価格が
登場してきますので、一つ一つの価格について、よく知っておきましょう。

査定の際に不動産会社が提示する「価格」とは?

不動産を 「売却」 しようと考えた時には、いろいろな価格が登場します。
漠然とした 「売却希望価格」 から始まって、以前、近所の○○さんの家が売れた
時の価格や、最近、チラシで見た隣の町で販売中の中古住宅の価格などなど。
そこで、自分の家の価格をできるだけ正確に知りたいので、電話やメール、一括
査定サイトなどを通じて、実際に不動産会社に査定してもらうことになります。
一般に、不動産会社の査定は下記のように行っています。

仲介で売却する場合は、少々高めの価格で売り出して、状況を見ながら価格を下げて行くといった、“手さぐり型” の売り方が主流となっています。ですから、 この場合の 「売出価格」 は、「とりあえずこの位から売り出してみよう」といった“スタート時点” の価格で、この価格で成約になるというものではありません。
売却を考える時、皆さんが一番知りたいのは 「成約価格」 だと思いますが、  大方の不動産会社は、好印象を与えるために、「売出価格」 ばかりを提示してきます。なので不動産会社には、必ず、“ゴール地点” となる 「予想成約価格」 を尋ねるようにしましょう。「売出価格」 なら、いくらでも高い価格が言えてしまうので…。

売却は「買い手から選ばれる会社」に任せましょう!<その2>

皆様がお住まいの清田区には、約30年前に造成された住宅地が多く、そういった
地域に建っている住宅の多くは、 『注文住宅』 です。 『注文住宅』 は住む人の
好みや生活スタイルに合わせて建てられていますので、建売などの万人向けの住宅
と比べると、どうしても住む人を限定してしまうといった側面があります。

当社には、清田区内で住宅を探される方がたくさんいらっしゃいますが、その方た
ちの住宅に対するニーズと、実際に売り出されている住宅とが、なかなか合致して
いないということが、年々強く感じられてきています。

四半世紀前と現在とでは、住宅のニーズにギャップがあるのは当然ですが、その
ギャップを多少なりとも解消し、現在のニーズに近付けることで、購入対象者は
多くなるはずです。そのためには “リフォームの提案” が重要になってきます。

購入と同時にリフォームを行うことで、買い手の満足度が高くなるのは言うまでも
ありません。実際に当社では、中古住宅を購入された方の8割以上が、購入時に
リフォームをされています。

『 “買い手に選ばれる会社” = “売却を頼むべき会社” 』 だと言えます。

現在、売却をお考え中の方は、ぜひアミューズエステートにご相談ください‼

売却は「買い手から選ばれる会社」に任せましょう!<その1>

不動産の購入を考えている方は、通常、インターネットで物件を検索する際には、
気になった物件に片っ端から問合せをすると思いますが、その場合、物件ごとに
取扱っている不動産会社が異なるため、それぞれの会社に自分の個人情報を伝え
なくてはいけません。

しかし、最初に、希望する地域にくわしい不動産会社を探して、そこを窓口として
物件を探すのでしたら、個人情報を伝える相手も1社だけで済みます。
さらに当社の場合には、清田区の物件情報を全て網羅しているため、現在、売り出
し中の物件の長所も短所も一度に知ることができますし、同時に清田区内の各地域
の情報も知ることができるのです。

このことを分かっている方は非常に多く、そういった方々は、まずは希望する地域
に詳しい不動産会社を探しますので、清田区では、たくさんの方が私たち、アミュ
ーズエステートにご相談されているのです。

『 “買い手に選ばれる会社” = “売却を頼むべき会社” 』だと言えます。

現在、売却をお考え中の方は、ぜひアミューズエステートにご相談ください‼

〈特集〉現在の「高齢者向けの住宅」について知っておきましょう

その4.「高齢者向け住宅」の入居のための資金計画

昨年の3月からスタートしている 「高齢者住宅相談サロン てらす」 では、
「高齢者向け住宅」 へのご入居を検討されている方やケアマネージャーの方
から、現在までに350件を超えるご相談をいただいています。

今回は、てらすが行っている「入居のための資金計画」をご紹介します。

 

てらすでは上記のように、一人ひとりの年金受給額や貯蓄額だけでなく、
現在お持ちの不動産の売却後の予想手取額も含めた金額を基に、綿密な
 “資金計画” を行っています。その上で、無理なく「入居できる住宅」と、
その住宅での「居住可能年数」をお伝えしています。
安心して暮らしていくためには、事前の ”資金計画” が重要です。

「高齢者向け住宅」への入居をお考えの方は、てらすにご相談ください。

「高齢者住宅相談サロン てらす」 フリーダイヤル 0120-973-329
いつでもどうぞお気軽にご相談ください。

詳しくはこちら

〈特集〉現在の「高齢向けの住宅」について知っておきましょう

その3.「高齢者向け住宅」の入居までの流れ

前回は2回に渡って、最近の 「高齢者向け住宅」種類費用についてご紹介
してきました。そこで今回は、「入居までの具体的な進め方」を、全体的な流れと各場面での注意点を交えてお知らせします。

監修/高齢者住宅相談サロン てらす 介護福祉士 奥寺 健次

※申込から入居までは1ヵ月程度の期間がかかります 
※「高齢者住宅相談サロン てらす」は全ての場面に対応しています

この時期の住宅探しはお盆の後のこれからがピークとなります。
この期間に入居先が見つかった方は、だいたい10月頃までに入居しています。

次回は、入居費用の資金計画についてお伝えします。

当社の北野・平岡営業所内にある 「高齢者住宅相談サロン てらす」では、札幌中の約900ヵ所の高齢者向け住宅の中から一人ひとりの現在の状況やご希望に合った 住宅をご紹介することができます。まずは情報収集からという方も、どうぞお気軽にご相談ください。    

 詳しくはこちら

普段会えないご家族とお話をするこの時期に・・・

お盆のこの時期は、普段なかなか会えないご家族とじっくりお話しができる機会です。
この機会にぜひともご家族で、「今お住まいになっているご自宅や家財道具」 について、お話しをなさってみてはいかがでしょうか?

今回は、親が住んでいた家を実際に相続されたお子さん達からの、当社へのご相談の際にお聞きした 「相続で困った生の声」 の一部をご紹介します。

普段からお子さん達には 「心配や迷惑は掛けたくない」 といろいろとお考えかと思いますが、ご自宅や家財道具をそのままの状態で遺してしまいますと、上記のようにお子さん達に大きな負担を負わせてしまう可能性があります。
そうならないためにも、早めの準備として 「わが家の将来」 を具体的に考えておいて、
その“方針”についてお子さん達と話しておくことが大切
だと思います。

 

不動産の相続後に発生する『税金』について その2

前回のその1では、『不動産の相続』の中でも特に、『相続登記』に関する注意点を
お知らせしました。今回は不動産の相続後に発生する『税金』についてのお話です。
不動産を相続する際には『相続税』を気にされる方が多いかと思いますが、実際には
控除の枠が大きいため、大半の方は納税の必要はないようです。

それよりも皆さんに直接関係してくるのは、不動産の売却によって発生する『譲渡所得税・住民税』です。これは不動産を売却した時に、その価格が購入時の価格を上回って   いた場合に、その利益分に対してかかってくる税金です。

不動産を売却した時の利益分の計算方法はこのようになります。

上記の「購入価格」は、土地については実際に購入した価格で、建物については購入 (新築)した価格から現在までの減価償却分を差し引いた価格になります。もし当時の 書類がなくて、購入した時の価格がわからない場合には、売却価格の5%の金額を購入 価格とみなされてしまいますので要注意です。

この計算の結果がマイナスであれば「売却損失」となるため、基本的に税金はかかり  ません。しかしプラスであれば「売却利益」となり、税金が発生します。『譲渡所得税・住民税』の税率は、売却する不動産の所有期間(相続の前と相続の後の期間の合計)が 「5年以下であれば 39.63%」5年を超えていれば20.315%」で、
相続不動産の場合はほとんどが「20.315%」になります。

相続不動産に対しては平成28年から、相続した方が建物を解体し土地として売却する など、一定の条件を満たした場合に、「売却利益」から 「3000万円まで控除される」 といった特例が新たに設けられています。

不動産を相続した場合の「売却可能価格」や「控除の利用の可否」、「予定納税額」、 「売却手取額」などについては、アミューズ エステートまで お気軽にご相談ください。

不動産を相続する際の注意点は? その1

現在、清田区の人口は約113,500人、そのうち65歳以上の方は約33,000人
(28.8%、札幌市全体では27.1%)です。その65歳以上の約33,000人の
中で、75歳以上の割合が44.9%(市全体では48.2%)、85歳以上の割合が
14.6%(同15.8%)ということで、札幌市全体と比較すると清田区は65歳から
75歳の年齢層が多いことが分かります。

高齢化が進むと増えて来るのが『不動産の相続』 です。
今回はその中で『相続登記』 に関する注意点をお知らせします。

実際に不動産を相続する際には下記のような流れになります。

しかし、『相続登記』は必ずしなければいけないというわけではなく、いつまでにしなければならないという期限もペナルティも無いため、相続時の慌ただしさから後回しにされている方も多数いらっしゃることでしょう。

それでは、『相続登記』を行わないことで発生するデメリットやリスクはと言うと、
 ・売却などの不動産の処分が自由にできない
 ・他の相続人が自分の名義で登記をしてしまう恐れがある
 ・時間の経過とともに相続人が増えていってまとめるのが大変になる
などが挙げられます。

したがいまして、『相続登記』はできるだけ早めに行っておくことをおススメします。

また『相続登記』は、その仕方によっては、売却後に受けられるはずの控除が
受けられなくなる場合もありますので注意が必要です。

今回は 『相続登記』 に関する注意点をお伝えしましたが、上記以外にも
相続人や不動産の状況によって様々な注意点がありますので、
少しでも不安を感じましたら、当社までお気軽にご相談ください。
あなたにとって最適な方法を アミューズ エステート がご提案いたします。

〈特集〉現在の「高齢者向けの住宅」について知っておきましょう

その2.「高齢者向け住宅」の入居費用について

前回は、最近の高齢者向け住宅の種類をご紹介し、特に 「自立(自分自身で普通に生活ができる状況)」の方が入居できる住宅が増えてきていることをお伝えしました。高齢者向け住宅については、広告などでは1施設ごとの情報しか公開されておらず、なかなかその全体像を知る機会が少なかったため、予想外にたくさんの方からご相談がありました。

今回は、その中でも特にご相談が多かった「入居時と毎月の費用」について、
住宅の種類別にくわしくご紹介します。

      自立の方が入居できる高齢者向け住宅の入居時と毎月かかる費用

      監修/高齢者住宅相談サロン てらす 介護福祉士 奥寺 健次

入居費用は、主に建物と食事の内容で大きく変わってきます。
ご自身の年金や貯蓄から考えて、どんな住宅なら入居が可能なのかといった視点で、候補となる住宅を探していくことが大切です。

次回は、入居までの流れについてお伝えします。

当社の北野・平岡営業所内にある 「高齢者住宅相談サロン てらす」では、札幌中の約900ヵ所の高齢者向け住宅の中から一人ひとりの現在の状況やご希望に合った 住宅をご紹介することができます。まずは情報収集からという方も、どうぞお気軽にご相談ください。    

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